理想郷はムーミン谷【2025年7月】

理想郷はムーミン谷【2025年7月】

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理想郷はムーミン谷

高校行かないで、毎日バイトに明け暮れて、冷え切ったアパートに帰る自転車で、ぼんやり思っていたことがある。

ムーミン谷っていいな。

ポエマー？中二病？

実は家出しちゃって、アパート借りて毎日ガソリンスタンドでバイト。寒いし、手はひび割れて痛いし、マンションの明かりは温かそうだし。

でも、アパートには自由があった。よくわからなかった真綿で首を締められるような苦しみもなかった。サッパリしたんだ。

一人きりで考える空間と時間ができて、どんな生き方がしたいか？何を求めているか？若いなりに考えていた。

TVでムーミンやってて、「いつも強がりばかり 言っている君でも」ってムーミンらしからぬイントロの「夢の世界へ」って曲が流れて、でもエンドは「素直な心だけがあればいい」でハッピーエンドで、ムーミン谷っていいな思った。

ムーミン谷にはお金ってあったっけ？みんな、ギスギスもギラギラもしてなくて、穏やかで、毎日が自然と流れていく、心地いい空気なんだろな、こんなところで暮らしたいなって思った。

バイト生活は時給750円で、アパート代、水道光熱費払うともうカツカツ。パンとバナナと牛乳ばっかり。まぁ、それだけ食えてればしあわせなんだけどね。

けど17歳だったから、周りのバイトはすっげぇ楽しそうだった。高校は行くの無理だから、残り単位だけ取れる通信制に変えて、大学はいずれ行かなきゃだけど、金無いから取り合えず働かなきゃで、せっせとプログラム勉強した。

残り単位だけ取れば卒業できる通信制の高校を無事終了、高校4年生やった。システム開発の零細企業に潜り込んで、必死に勉強して手に職付けた。

早稲田の建築受けて何とか受かって行ったけど、社会人やってて零細とはいえ沖電気の開発センターに出入りしてて、結構システムの最先端見てたから、教授の言ってる事や設備、教本がクソってのがよくわかって辞めた。

手に職付いてたから早稲田中退であっさり会社は決まって、全力で働いてプロジェクト引っ張るようになった。

現場は霞が関、有楽町、丸の内ばっかりで、頭金3000万円くらいあったからマンションでも買おうかなって思って、当時湾岸はまだ安くて、現場まで近い「ザ・トウキョウタワーズ」「ワールドシティタワーズ」「芝浦の島」の3つを見たけど、どれもシックリ来なくて買わなかった。

何がしっくりこなかった？かというと、ザ・トウキョウタワーズある当時の月島は、倉庫以外ほとんど何もなく殺風景、こんなところじゃ何のイマジネーションも湧いてこねぇって感じだった。正に灰色の世界って感じ。

ワールドシティタワーズは首都高の真横が建設予定地で、マンションパビリオンで見たムービーとは違って、全然キラキラしてない、なんか排ガス臭いって感想しかなかった。

芝浦の島は現地見れなかったけど、あそこは島全部開発だから結構いいイメージだったけど、田町のクソプロジェクトを思い出すからやめた。

当時は忙しかったからタワマン探しはそれで終了。たま～に神谷町から六本木一丁目まで歩くことがあって、城山ガーデンはスッゴイいいわって思ってた。

結局マンションは買わなかった。いまも賃貸だが十分満足してる。お金には困ってないし、運用すれば普通に利回りがいい。

でも、ほんとはどんな所で生活したいんだろか？と思ったとき、ムーミン谷が思い浮かぶ。17歳の当時、いつも風に吹かれて、季節に導かれて漂っているスナフキンが好きで、スナフキンが使ってるバッグにそっくりなバッグ買って、すごく満足した。

そうだよな。ムーミン谷が僕が暮らしたい場所だ。

けど、現実にはムーミン谷は存在しない。現実の何が嫌なのか？というと、まずお金だ。なんでもお金が絡む。

お金が生活の中心になっていない場所がいいと思う。寒さ暑さの厳しい土地では、協力しないと生きていけない。お金中心の生活ではなく、調和中心の生活だ。

お金なんて幾らあっても、ドカ雪がずっと降ってる土地ではウーバーなんて使えないし、雪かきや、マンションだとしても、買い物すら人の協力がなくては行くことはできない。ランクルだって走れない。

暑い土地も同じだ。みんな協力して生きてる。

湾岸や、麻布や、六本木はお金中心で、お金でほぼ全て解決できるけど、お金があっても心は満たせない。

昇る朝日に感謝し、沈む夕日に祈る。空を見て、星を見て、大地の匂いを嗅ぎ、命を感じる。僕は地方出身じゃないけど、東京には無い生活は知っている。

けど、職場は東京だし、仕事は好きだし、何より田舎に引っ込むほど老けてない。

東京にも、東雲を見て美しいと感じ、草や木々の匂いや、夏の終わりの匂い、枯れ葉の匂い、冬の静けさを感じられるような土地はないのかな？と考えている。

季節の無い街

東京は季節を感じる事が出来ないと言うのはウソだ。特にクリスマスシーズンはあちこちでクリスマスツリーで彩られる。

ある意味、クリスマスシーズンは日本で一番季節を感じられる街だ。

けど、これは人工物としての季節。感じたいのは自然の季節。

皇居周辺はどこでも自然の季節を感じられる。東京はデカい公園も多い。日比谷公園、北の丸公園、浜離宮恩賜庭園、芝公園、代々木公園、新宿御苑、上野恩賜公園、都心にこれだけの緑がある。

だけどちょっと違うんだよなぁ。何が？と問われると言語化するのが難しい。

これらの場所には自然の峻厳さを感じない。生ぬるいだよな。生態系も本来あるはずの生態系ではない。デカい割に生態系が不自然だ。

人工的に作られ管理されている自然だから、本物の自然に感じるものが感じられないのは当然なのかもしれない。

もう1つ、水が違う。公園に水はあるが、鯉が生息できるレベルの水だ。小川や水田に引くような水ではない。

朝焼けを見て感動して、朝日を体全体で感じて、風を切って出かけるってイメージがだいぶ違う。

タワマンから見る朝焼けはそりゃ見事で、朝日もガラス越しだが体全体で感じられる。ビル風を切って出かけられる。けど、それは必要ございませんって感じなんだ。

ちょっと前の神谷町から六本木一丁目へ抜けていく城山ガーデンは結構良かったが、再開発も進んで以前のような魅力はなくなった。

安全じゃなくなった日本

特殊犯罪や、外国人犯罪、オーバーツーリズムなどの問題は毎日ニュースに流れている。

都心、特に夜の繁華街の外国人は、六本木、新宿ではまったく珍しくないが、渋谷、銀座、浅草などに広がっている。

港区は大使館が多いので関係者の外国人は多く、夜の繁華街の外国人とはまったく異なるカテゴリーの人々だ。

最近では川口のクルド人問題、地方でも外国人技能実習制度を利用し日本にやってきて、そもまま不法滞在の結果犯罪者になるケースも多い。

特殊犯罪は、日本人による日本人をターゲットにした犯罪だ。とにかく治安は年々悪化している。

私は大した資産もないし大東建託の安アパート住まいだが、流石にセキュリティの高い建物に引っ越すかな？と考えるようになった。

マンションを買うとしてもタワマンのセキュリティはまぁまぁだが、板状マンションのセキュリティなんてたかが知れてる。

最終的には欧米のようにゲートにセキュリティ（ガードマン）が必要になるだろうし、そのような建物に移住する必要があると思っている。

ムーミン谷からどんどん遠ざかっていく。

広尾ガーデンフォレストのように、強固なゲートに有人のセキュリティを有するマンションを早々と取り入れたマンションもある。

あの辺の雰囲気は嫌いではないが、好きでもない。

あぁだこうだ考えてると気が滅入る。

分譲か？賃貸か？

賃貸でいいじゃん

ムーミン谷を探したいけど時間がない。

ムーミン谷を見つけたら、そこに家を借りるか建てて長く住みたい。

ん？家を借りる？ムーミン谷で家を借りるって発想は、そもそも空き家があるなら利用した方がいい。ムーミン谷に無駄に家を増やしても、環境破壊するだけだと思うからだ。

つまり分譲にこだわっているわけではなく、賃貸でいいんだ。

環境破壊については真剣に考えていて、できるだけ物を増やさない、新しいものを買うときは本当に必要か？捨ててしまわないか？よく考える。使えるものは修理して使うなど、徹底している。

物欲はほとんどないし、仕事柄、良いスーツを着なきゃいけない、ワイシャツ、ネクタイ、靴、ペン、ベルト、時計なども良いものにしている。あまりビシビシに決める過ぎると嫌味な感じがでるので、鞄だけは吉田カバンだ。

ただ、中に着ているシャツは、実は穴が空いてたりする事もある。パンツも同様。いい加減すてろよと言われるんだが、まだ着れるじゃんと思うし、勿体ないのでなく、着れるのに捨ててはシャツやパンツに申し訳ないと思う。

家の話に戻ると、そもそも私は賃貸で十分満足している。分譲の良さは、構造、部屋の作り、遮音性、設備、共有部、セキュリティ、コミュニティなど様々な良さがある。

これらは高級賃貸でも、ラトゥール代官山クラスではないと実現されていない。

家族がいるなら断然、分譲マンション一択だ。だけど家族はいないし、自由気ままな生活だし、そこまでの住環境の質を求めていない。

ラトゥールやパークハビオでも現状では十分なセキュリティを実現している。

分譲を買うか？頭金を運用するか？利回り10％で運用の場合

視点を変えて、資金効率で見てみるとどうなるだろう？

手元に約3000万円。4％で運用できるので年間120万円の運用利益が発生する（※4％は無理だろ？と思うかもしれないが、アベレージで4％はかなり控え目な数字だ）。

賃料は25万円として年間300万円、運用利益を充当しても180万円の支出が発生する。

分譲マンションを買った場合、仮に都心で1億円の分譲マンション買ったとしよう（一人暮らしだから50平米程度でいい）。3000万円は頭金で7000万円の住宅ローン。

金利2％として金利支出は140万円。メンドクサイから7000万円は35年均等割りで返済するとして、年間200万円の返済になる。金利支出と合わせて年間340万円の返済が発生する。

金利支出は年々減ってくるが、そこまで考えると面倒なので割愛する。家賃は25万円として年間300万円の支出を抑えることができる。差し引き40万円のマイナスだ。

年間4％の運用利益では、分譲マンションを買ってしまった方が有利だ。

では、年間10％の運用利益ならどうだろう？

手元に約3000万円。10％で運用できるので年間300万円の運用利益が発生する。賃料は25万円として年間300万円、運用利益を充当して支出はゼロになる。

年間10％の運用利益だと分譲マンションの方が不利だ。

運用利益が年間11％を上回れば分譲マンションのパフォーマンスを上回るが、分譲マンションには資産価値があり、資産価値の減少が30年で50％減少するとしても5000万円の価値がある。

高い運用利益を上げる事ができない限り、分譲マンションを固定金利で購入した方が圧倒的に有利なのがわかる。

分譲を買うか？頭金を運用するか？利回り20％で運用の場合

高い運用利益とはどの程度か？20％だとどうだろう？3000万円運用した場合、600万円／年の運用利益で、賃料を引いても300万円の利益が残る。

次年度から複利で回るがメンドクサイから割愛して、複利で回さなくても30年で9000万円の利益が積み上がる。圧倒的に運用した方が有利になる。

が、そもそもアベレージで20％は流石に難しいし、ここには税を考慮していないので、現実的ではない。

長年、証券、債券、先物など様々な金融商品を弄ってきたが、アベレージ20％は可能か？と聞かれれば、私は不可能とは思わないが、普通の人は不可能だろう。

普通の人がアベレージ20％を目指せば、リスクを取り過ぎて破綻する。

近年ではビットコインというオカシナ金融商品？が出てきたが、ビットコインを保持して、期限付き先物をショートするだけで利回り10％で実現できる。ただしこの方法は海外の取引所を使うので、取引所ごと潰れたら終る。

そしてFTXのように実際にそれは起きる。

※とか書いた数日後にBybitが史上最高額の2200億円のハッキングされてた。Bybitの規模だから返済できるし倒産しないけど、日本の取引所なら倒産してる可能性は十分あると思う。

それらのリスクを監視しながら投資するのは、システムで監視、アラートを上げるような仕組みを構築しない限り不可能だ。

私はモノづくりが大好きで、システムの構築、特にコーディングは大好きだ（だんだんやらせて貰えない立場になってくるけど）。

一任勘定系の投資顧問会社の扉を叩くつもりもないし、職業投資家なんてストレス多すぎでやりたくない。

話を戻すと、アベレージ20％以上なら運用した方が圧倒的に良いが、現実的ではない。

では、運用した方が良いケースはないのか？と言うとある。早い段階に1年で良いので高い利回りが実現できるなら運用した方が良い。

例えば初年度にたまたま50％で運用できた場合、運用資産は4500万円になる。

次年度から10％で回っても450万円の運用利益がでる。この瞬間、大幅に分譲マンションのパフォーマンスを上回ってしまう。

前提条件が都合良すぎじゃないないか？と批判を受けそうだが、そのとおりだ。現実には損失を抱える年もある。まぁ、ほとんどないんだけどね。

馬鹿正直の証券だけで運用していればマイナスの年はあるが「インフレ→デフレ→調整」を経済は繰り返すので、インフレ時には証券、不動産、インフレが終るなと思われる段階で債券、調整時は利回りが良い金融商品で確定利回りを得るように運用すれば、マイナスになる事はほとんどない。

インフレとは物や資産（証券・不動産）がバブルを起し、デフレとは現金がバブルを起す。調整は何も起こらない。

デフレを物や資産（証券・不動産）が下がるという見方しかできないのであれば、デフレ時は損をするだろう。しかし、デフレの実態は現金がバブルを起している。

物や資産（証券・不動産）が下がるとは、現金の価値が上がるという事で、強いデフレは現金がバブルを起す現象だ。

現金に最も近いのが、価値を国が保証している国債だ。

インフレが強過ぎれば、中央銀行が金利を引き上げインフレを抑制する。金利は上昇し、やがてインフレはデフレに変わる。一連の経済の動きを理解していれば、損失はほとんど抱えない。

話を家に戻すと、分譲マンションというのは極めて有利な金融商品と言える。リスクが低く、経年に渡りリターンをもたらす。売却も可能だ。

オプションプレミアムのようにゼロになってオシマイというこはなく、資産価値は何年でも残る。

分譲マンションの住環境は素晴らしいし、金融商品としても優秀なので「分譲マンションか？賃貸か？」という問いは、やはり「分譲マンション」しか選択はないように思える。

7000万円 35年ローン（元利均等）金利2％の返済シミュレーションと頭金3000万円運用のシミュレーション

3000万円を利回り20％の複利で運用

3000万円を利回り20％の複利で運用した場合、運用益は600→1320→2184→3220→4464のように5年間で4464万円程度増える。

複利20％だとここからがスゴイ。5957→7749→9899→12479→15575万円のように推移し、運用益は9年目で1億円を突破する。

その後は14年目以降は1億円の単位が1つずつ繰り上がる。しかし、これでも14年もかかってやっと庶民レベルから脱出程度だ。

「3000万円を利回り10％の複利で運用」と「4500万円を利回り10％の複利で運用」

3000万円を利回り10％の複利で運用した場合、運用益は300→630→993→1392→1831のように5年間で1800万円程度しか増えない。複利で圧倒的な利回りになるのは20年以降あたりになる。

4500万円を利回り10％の複利で運用した場合、運用益は450→945→1489→2088→2747のように5年間で2747万円程度しか増えない。複利で圧倒的な利回りになるのは20年以降あたりになる。

資本金を1.5倍に増やしても、長期的に見るとあまり差が付かなかった。

モデルルーム 現地に行ったマンション

ザ・トウキョウタワーズ

ザ・トウキョウタワーズの魅力は、直接基礎構造（地下16メートルの支持地盤に約70メートル角、高さ約4メートルのコンクリート基礎（マットスラブ）をのせる直接基礎）だ。

杭を使わない直接基礎構造は支持地盤までの距離が短くなと出来ない。支持地盤まで50メートルを超える物件も多く、建物の高さより杭の長さの方が長い物件もある。

東日本大震災のような巨大地震で杭が地中でどのようになるか？専門家ではないので分からないし、専門家でも杭を機材や目視で確認している訳ではないので、実は地中の杭の状態は誰も知らない。

ザ・トウキョウタワーズは支持地盤の上に直接基礎を築いているので、杭で支えるより圧倒的に優れた基礎を有している。

マンション購入者は杭や基礎を気にする人は少ないが、建築設計関係者であれば杭や基礎が当然気になる。躯体は強固な基礎構造の上に成立するもので、基礎構造の前提条件が崩れればどんなに強固な躯体でも維持できない。

もう1つの魅力は縦横比だ。同時に建設されたワールドシティタワーズ、芝浦アイランドと比較しても分かるように、58階という超構造だが、高さに対して底辺が十分にあり正方形だ。

このバランスの良い躯体に、576本の制振間柱で強固な制震構造を実現している。

ワールドシティタワーズは、底辺に対して高さが高く、形状も複雑だ。ペンシル型という程ではないが、ペンシル型に近い。底辺に対して高さが高い建物は、構造的に弱い。複雑な形状であれば更に弱い。

これを解決しているのがCSダンパーと405本の杭の上に作られた人工地盤だ。

芝浦アイランドのタワーと比較しても、ザ・トウキョウタワーズの方が縦横比のバランスが良いのがわかる。

基礎と躯体が強固で数十年経っても損傷がほぼないなら、そのマンションは寿命はとても長い事になる。メンテナンスさえ十分にすれば、建て替えは100年後でもする必要がないとも言える。

ワールドシティタワーズは日本で最も強靭な建築物の1つと言える。

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